Podstawy prawne
Dodano: 2006-01-12 | Aktualizowano: 2010-02-18 22:59:36
Definicja nieruchomości uregulowana została w przepisach kodeksu cywilnego w art. 46 § 1 z 1964 r.
Nieruchomości są to części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności, jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Według powyższych unormowań prawnych wyróżnić można trzy rodzaje nieruchomości:
– nieruchomość gruntową;
– nieruchomość budynkową;
– nieruchomość lokalową.
Nieruchomość gruntowa jest to wydzielona powierzchnia gruntu ze względu na odrębny przedmiot własności. Granice określające nieruchomość jako wydzieloną część powierzchni ziemskiej należy rozumieć w sensie formalnoprawnym a nie w sensie fizycznym. Fizyczny podział nieruchomości jest mniej ważny niż ten prawny. Ustawione ogrodzenie nie musi być zawsze takie same jak granice danej nieruchomości i dlatego nie można się sugerować fizycznym wydzieleniem nieruchomości lecz prawnym stanem, który jest w księdze wieczystej i w ewidencji gruntów.
Nieruchomość może składać się z jednej lub kilku działek gruntu. Nieruchomość nie musi być jako ciągła część powierzchni ziemskiej. Oznacza to, że nieruchomość gruntowa może składać się z kilku, oddzielnie położonych działek, będących własnością tej samej osoby (lub kilku osób) i zapisanej w jednej księdze wieczystej.
Jeśli sprzedajemy nieruchomość to zbywamy prawa do gruntu wraz z jego częściami składowymi, jak budynki, urządzenia, zasadzenia oraz prawa ciążące na danej nieruchomości (np. służebność gruntowa).
Występuje tylko jeden przypadek, kiedy powstaje nieruchomość budynkowa. Powstanie nieruchomości budynkowej występuje z chwilą oddania w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego budynkiem, lub z chwilą wybudowania budynku przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste bez zabudowań.
W myśl artykułu 235 kodeksu cywilnego „Budynki i inne urządzenia wzniesione są na gruncie należącym do gminy bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste”.
W przypadku zakończenia umowy użytkowania wieczystego użytkownikowi wieczystemu przysługuje zwrot za wybudowane budynki na nieruchomości.
Nieruchomość lokalowa, zgodnie z art. 2 ust.1 i 3 ustawy z 25 czerwca 1994 r. o własność lokali , stanowi samodzielny lokal mieszkalny a także samodzielny lokal wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na inne cele niż mieszkalne, jeżeli stanowi odrębną własność. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Przepis powyższy stosuje się także odpowiednio do samodzielnych lokali przeznaczone na inne cele niż mieszkalne.
Odrębna własność lokalu powstaje w wyniku podpisania aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej założonej dla tego lokalu. Ustanowienie odrębnej własności lokali może się odbyć w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej (odrębną własność lokalu może ustanowić nieruchomości dla siebie), orzeczenia sądowego o zniesieniu współwłasności, o dziale spadku.
Prawne wyodrębnienie własności lokali pozwala właścicielowi na udział w wspólnej części nieruchomości. Prawo to jest związane z własnością lokali. Przysługujący udział w nieruchomości wspólnej nie można znieść w czasie trwania odrębnej własności lokali.
Sprzedaż lokalu następuje wraz ze sprzedażą lub oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowych części gruntu przypadającymi na ten lokal. „W wyniku takiej transakcji lokale stanowią własność ich nabywców, a grunt pozostaje w ich współwłasności lub we współużytkowaniu wieczystym. Nastąpiło więc oddzielenie własności lokalu od własności gruntu, co powoduje, że lokale stanowią odrębną od gruntu nieruchomość.
Grunt, części budynku urządzenia, które nie służą wyłącznie poszczególnym właścicielom, stanowią przedmiot ich wspólnej własności w częściach ułamkowych. Udziały we współwłasności wspólnej odpowiadają stosunkowi powierzchni użytkowej budynku. Uzyskujemy tzw. współwłasność przymusową, udział w niej jest prawem związanym z własnością lokalu i nie można znieść współwłasności do czasu istnienia odrębnej własności lokali.
Określenie granic własności nieruchomości gruntowej zostało unormowane ustawo. Kodeks cywilny w artykule 143 stanowi, że własność gruntu rozciąga się na przestrzeni, nad i pod jego powierzchnią, w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze jego przeznaczenie. Wynika z tego, że granice przestrzenne nieruchomości sięgają do pewnej wysokości i głębokości, w wyznaczonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu. Granice normuje prawo wodne , geologiczne i górnicze oraz lotnicze.
Przedmiotem własności właściciela gruntu są jedynie wody stojące, stanowiące część gruntów. Wody płynące, rzeki i inne zbiorniki, z których lub do których wpływają cieki, są własnością państwa.
Poprzez przepisy prawa geologicznego i górniczego własnością właściciela są jedynie kopaliny znajdujące się „wewnątrz” danej nieruchomości gruntowej. Natomiast kopaliny położone poniżej dolnej granicy nieruchomości w rozumieniu art. 143 k.c. nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowych, są własnością Skarbu Państwa. Jeśli na nieruchomości znajdują się takie kopaliny jak piasek czy żwir to należą one do właściciela nieruchomości.
autor: Aleksander Święcicki
Komentarze
