Ranking kredytów hipotecznych

Kredyt mieszkaniowy powinien być nie tylko jak najtańszy, ale także idealnie dobrany do indywidualnej sytuacji każdego pożyczającego. Które oferty są warte uwagi? Sprawdź nasz ranking kredytów hipotecznych.

Kredyt hipoteczny to złożony produkt bankowy. Jego dokładna analiza jest czasochłonna, natomiast by wybrać najlepszą ofertę, najlepiej porównać ze sobą wszystkie dostępne na rynku propozycje. Na szczęście nie trzeba tego robić samodzielnie. Z pomocą przychodzi nasz gotowy ranking kredytów.

Ranking kredytów hipotecznych — jak z niego korzystać?

Zestawienie, które dla Ciebie przygotowaliśmy, pozwoli Ci podjąć najlepszą decyzję w kwestii wyboru kredytu zabezpieczonego hipoteką. Wystarczy, że zapoznasz się z przedstawionymi tu informacjami. Przejrzysta forma i klarownie zaprezentowana treść pozwalają sprawnie znaleźć najkorzystniejszy wariant.

W naszym rankingu kredytów hipotecznych znajdziesz najkorzystniejsze propozycje wybrane spośród kilkudziesięciu różnych ofert wszystkich topowych banków działających w Polsce.

W procesie analizy bierzemy pod uwagę:

• wszystkie bieżące aktualizacje, promocje i bonusy;
• wymagania, które banki stawiają wnioskującym;
• czas rozpatrywania wniosków;
• koszty, takie jak m.in. marża kredytu hipotecznego, jego oprocentowanie i prowizja, składające się na RRSO zobowiązania.

Czym jest rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO?

Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania (RRSO) definiuje ustawa o kredycie hipotecznym, a jest to:

całkowity koszt kredytu hipotecznego ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu hipotecznego w stosunku rocznym[^1].

Ustawa ta obliguje wszystkie instytucje bankowe do obliczania RRSO każdej kierowanej do indywidualnego klienta oferty czy nawet reklamy.

By samodzielnie obliczyć rzeczywistą roczną stopę oprocentowania, trzeba skorzystać ze skomplikowanego wzoru, lub gotowego kalkulatora internetowego, do którego wprowadzamy następujące dane:

• kwotę kredytu z wniosku,
• czas trwania umowy,
• wysokość oprocentowania,
• wszystkie dodatkowe koszty kredytu,
• informację czy kredyt będzie spłacany w ratach stałych, czy malejących.

Znajomość rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania jest jednoznaczna z możliwością obliczenia całkowitej kwoty kredytu. To wiedza, która pomoże Ci w oszacowaniu, czy faktycznie jesteś w stanie spłacić zobowiązanie, na które zamierzasz się zdecydować.

Kredyt hipoteczny – najważniejsze informacje

Kredytem hipotecznym nazywamy długoterminowe zobowiązanie, z zabezpieczeniem w postaci hipoteki, której wpis na rzecz banku znajduje się w księdze wieczystej. Co za tym idzie, jest to finansowanie udzielane wyłącznie przez banki — najczęściej na zakup, budowę lub remont nieruchomości.

Taki kredyt może być zaciągnięty w złotówkach lub w walucie obcej, pod warunkiem że jest ona taka sama, jak waluta, w której kredytobiorca otrzymuje swój dochód.

Kredyty hipoteczne to zbiór 4 różnych zobowiązań. Zaliczają się do nich:

1. Kredyt mieszkaniowy
2. Kredyt budowlano-hipoteczny
3. Kredyt konsolidacyjny zabezpieczony hipoteką
4. Pożyczka hipoteczna

Jaka jest maksymalna kwota kredytu hipotecznego?

Banki z reguły nie określają w regulaminach ofert kredytów hipotecznych maksymalnej wartości takiego kredytowania.

W większości instytucji — jeżeli tylko pozwala na to nasza zdolność kredytowa — otrzymamy w formie kredytu zabezpieczonego hipoteką 2 -3 mln zł.

Oczywiście wyższe kwoty również są dostępne na rynku. Jednak by je znaleźć, musisz wykonać dokładną analizę poszczególnych instytucji.

Maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego

Zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego maksymalny czas trwania umowy kredytu hipotecznego to w tej chwili 35 lat.

Przez ostatnie 10 lat banki miały w tym zakresie wolną rękę, jednak mimo tego, okres spłaty kredytu hipotecznego powyżej 35 lat był rzadkością. Wynikało to z prostego faktu, że bardzo młode osoby nie dysponowały odpowiednią zdolnością kredytową, by zaciągnąć tak duże i długoletnie zobowiązanie. Natomiast, gdy osiągną już wymagany status materialny, są w wieku, który nie pozwala na założenie, że będą w stanie spłacać ratę kredytu dłużej niż 35 lat (zakładając, że zgodnie z polityką banku powinny uregulować całą należność przed przejściem na emeryturę).

Oferty kredytów hipotecznych są wyjątkowo korzystne na tle wszystkich produktów kredytowych oferowanych przez banki, ze względu na stosunkowo niskie oprocentowanie. By jednak móc z nich skorzystać, trzeba spełnić szereg wymagań.

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Podstawowe kryterium, które należy spełnić, by móc uzyskać zgodę banku na kredytowanie zabezpieczone hipoteką to oczywiście posiadanie prawa do nieruchomości. To jednak nie wszystko. By otrzymać kredyt hipoteczny, musisz również:

• dysponować co najmniej 10% wkładem własnym (a najlepiej, jeśli jego kwota stanowi minimum 20% wartości nieruchomości — opiszemy to zagadnienie w dalszej części tekstu);
• mieć odpowiednią zdolność kredytową;
• udokumentować stały dochód w odpowiedniej walucie (tej samej, w której zamierzasz zaciągnąć kredyt) oraz zatrudnienie.

Kredyt hipoteczny — jakich dokumentów wymaga bank?

Udokumentowanie zarobków i stosunku pracy to niewielka część dokumentacji, którą będziesz musiał skompletować w procesie aplikowania o kredyt hipoteczny. Na gruby plik formularzy, składają się także:

• wniosek kredytowy — jego forma i treść mogą się różnić w zależności od banku, jednak wypełnienie go, z reguły nie sprawia konsumentom trudności. W przypadku ewentualnych problemów można oczywiście skorzystać z pomocy doradcy kredytowego;
• dowód osobisty — niekiedy wymagany jest także drugi dokument tożsamości ze zdjęciem;
• oświadczenie o dochodach — składa je każdy zatrudniony na umowę o pracę lub umowy cywilno-prawne;
• zaświadczenie o zatrudnieniu od pracodawcy lub umowy zlecenie/o dzieło z ostatniego roku (jeśli posiadasz);
• deklaracja PIT z roku podatkowego poprzedzającego rok składania wniosku — jeśli jesteś zatrudniony na umowie/umowach cywilno-prawnych lub samozatrudniony;
• dokumenty związane z prowadzeniem własnej działalności (zaświadczenie o posiadaniu NIP, REGON, wpisu do CEiDG lub KRS oraz o niezaleganiu z opłatami w ZUS czy US, a także KPiR lub inne dokumenty księgowe);
• dokumenty związane z nieruchomością — umowa przedwstępna z deweloperem lub sprzedawcą, potwierdzenie uiszczenia wkładu własnego, odpis z księgi wieczystej, wycena nieruchomości z rynku wtórnego, itp. Dokładny wykaz jest zależny od tego, czego dokładnie dotyczy kredyt i jak wygląda w tym zakresie wewnętrzna polityka banku.

Po złożeniu wniosku wraz z kompletem wymaganych dokumentów instytucja bankowa będzie mogła przejść do ich oceny. Od nich też zależeć będzie decyzja kredytowa. Co sprawdzi bank? Jedną z kluczowych kwestii będą m.in. Twoje zarobki.

Ile trzeba zarabiać, aby dostać kredyt hipoteczny?

Najbardziej wiarygodną odpowiedź na pytanie, czy zarabiasz wystarczająco dużo, by ubiegać się o wybrany kredyt hipoteczny, da Ci bank, który ma udzielić kredytu. Nie martw się — nie musisz od razu składać wniosku i pełnej dokumentacji. Wystarczy, że poprosisz kredytodawcę o wstępną kalkulację.

Innym — nieco mniej dokładnym — sposobem na zorientowanie się, jakie zarobki są wystarczające, by otrzymać kredyt hipoteczny o pożądanych parametrach, jest kalkulator zdolności kredytowej dostępny online.

Obecnie mówi się, że na każde 4 000 zł dochodu netto przypada około 200 000 tysięcy zł możliwego kredytu hipotecznego. Jednak trzeba wiedzieć, że przy tego typu wyliczeniach stosuje się założenie, że kredytobiorca nie ma rodziny, ani dzieci na utrzymaniu, a jego wydatki to maksymalnie 1 000 zł.

Weź również pod uwagę, że takie orientacyjne dane szybko ulegają dezaktualizacji, a zdolność kredytowa to zagadnienie wieloczynnikowe i skomplikowane.

Jak przygotować się do wzięcia kredytu hipotecznego?

Przed podjęciem decyzji o zawarciu umowy o kredyt hipoteczny dokładnie przyjrzyj się swojej sytuacji materialnej, budżetowi domowemu oraz możliwościom finansowym.

1. Jaką miesięczną ratę możesz zapłacić, biorąc pod uwagę swoje zarobki, pozostałe zobowiązania oraz posiadaną poduszkę finansową (np. na wypadek utraty pracy)?Pamiętaj, że rata kredytu hipotecznego może wzrosnąć wraz z podniesieniem stóp procentowych.
2. Jaką kwotą wkładu własnego dysponujesz? Im wyższy procent w stosunku do kwoty kredytu stanowi zgromadzona przez Ciebie kwota, tym lepsze warunki możesz otrzymać. Czasami korzystniej jest wstrzymać się na chwilę z zawarciem umowy i dać sobie więcej czasu na uzbieranie dodatkowej gotówki.
3. Czy o kredyt będziesz ubiegał się samodzielnie, a może ze współmałżonkiem lub partnerem? Kredyty hipoteczne mogą być udzielane kilku osobom jednocześnie. Na warunki zobowiązania ma wtedy wpływ zdolność kredytowa każdej z nich.

Zanim dokonasz wyboru, z jakiej oferty skorzystać, w którym banku złożyć wniosek i na jakie parametry kredytu hipotecznego się zdecydować, zbierz jak najwięcej informacji i dobrze zapoznaj się ze specyfiką tego produktu finansowego.

Jak obliczana jest zdolność kredytowa dla kredytu hipotecznego?

Podczas analizy zdolności kredytowej banki na podstawie obecnych przesłanek muszą oszacować, czy kredytobiorca będzie w stanie spłacać raty kredytu w danym momencie oraz w przyszłości. To niełatwe zadanie, które nie posiada jednolitego standardu. A to oznacza, że instytucje mogą podchodzić do niego w sposób (do pewnego stopnia) indywidualny.

Czynniki, które w większości przypadków wpływają na ocenę zdolności kredytowej to:

• wiek,
• wykształcenie,
• płeć,
• ilość osób na utrzymaniu,
• stan cywilny,
• rodzaj zatrudnienia i branża, w której działa pracodawca,
• kwota dochodu, jego stabilność, regularność i źródło,
• inne zobowiązania,
• wydatki związane z prowadzeniem gospodarstwa domowego,
• historia kredytowa,
• poziom posiadanych oszczędności i mienia.

W oparciu o powyższe elementy bank decyduje, czy kwota do spłaty wynikająca z wniosku kredytowego jest w zasięgu ręki (i finansów) potencjalnego klienta, czy jednak decyzja kredytowa będzie negatywna.

Warto wiedzieć, że odmowa udzielenia kredytu hipotecznego w jednej instytucji nie jest jednoznaczna z odmową w innym banku. Warto więc naprawdę dokładnie przeanalizować potencjalnych kredytodawców.

Jak wybrać kredyt hipoteczny krok po kroku? – Porównywarka kredytów hipotecznych

Jeżeli w pierwszej kolejności szukasz nieruchomości, by następnie próbować znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny, który ją sfinansuje — według ekspertów popełniasz błąd. Najlepszy kredyt hipoteczny to taki, który jesteś w stanie terminowo spłacić bez krytycznych wyrzeczeń, a zapisy w umowie kredytowej nie kolidują z Twoimi możliwościami czy planami na uregulowanie należności.

Od czego więc zacząć?

1. Od ustalenia, jaka jest Twoja zdolność kredytowa i ile może wynosić miesięczna rata kredytu, którą (nawet po wzroście spowodowanym zmianą stóp procentowych) możesz z łatwością spłacić. Liderzy opinii radzą, by miesięczna transza, którą co miesiąc trzeba przelać do banku, nie była wyższa niż 30% zarobków kredytobiorcy. Zdolność kredytową sprawdzisz natomiast bezpośrednio w banku, u doradcy kredytowego lub korzystając z przeznaczonego do tego kalkulatora online.
2. W oszacowaniu jaka wysokość kredytu będzie dla Ciebie odpowiednia i o jaki czas na spłatę powinieneś zawnioskować. W tym pomoże Ci z kolei kalkulator kredytu hipotecznego, gdzie po wpisaniu poszczególnych parametrów, otrzymasz orientacyjne wyliczenia kosztów i wielkości raty.
3. Przyda Ci się porównywarka kredytów hipotecznych, gdzie dopasujesz zobowiązanie do swoich możliwości i priorytetów, dowiesz się jakiego wkładu własnego wymagają poszczególne instytucje i zorientujesz się, która oferta jest godna Twojej uwagi.Zwróć szczególną uwagę na:
   • RRSO (a także odsetki, marżę, prowizję i wszelkie dodatkowe opłaty);
   • obligatoryjne ubezpieczenia (np. niskiego wkładu własnego czy pomostowe);
   • dodatkowe produkty, które musisz wykupić lub założyć, by móc skorzystać z kredytu (np. konto osobiste, oszczędnościowe czy kartę kredytową);
   • ewentualne koszty w przypadku nadpłaty lub wcześniejszej całkowitej spłaty kredytu;
   • raty — dowiedz się, czy są równe, czy malejące;
   • oprocentowanie — sprawdź, czy jest stałe, czy zmienne.

Kredyt hipoteczny — oprocentowanie stałe czy zmienne?

Nominalne oprocentowanie kredytów hipotecznych może mieć dwojaki charakter:

1. Oprocentowanie zmienne — zależy od stawki WIBOR i może na przestrzeni czasu ulegać zmianie za sprawą zmienności stóp procentowych.
2. Oprocentowanie stałe — w obecnych ofertach kredytów hipotecznych dotyczy zwykle okresu pierwszych 5-7 lat trwania umowy kredytowej. Polega na zamrożeniu w tym czasie poziomu oprocentowania, pomimo zmian w zakresie stóp procentowych i WIBOR.

Choć może się wydawać, że stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego jest w każdej sytuacji korzystniejszą opcją — to nieprawda. Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym jest bardziej opłacalny, gdy stopy procentowe oraz WIBOR spadają.

WIBOR, czyli Warsaw Interbank Offered Rate to średnia arytmetyczna wartości oprocentowania największych banków w Polsce i referencyjny wskaźnik stopy procentowej.

Jak obliczyć koszt kredytu hipotecznego?

Na cenę, jaką przyjdzie Ci zapłacić w związku z zaciągnięciem kredytu hipotecznego składają się:

• suma odsetek wynikających z oprocentowania ustalanego na podstawie wartości stopy referencyjnej oraz marży banku;
• wszelkie prowizje bankowe;
• opłaty związane z ewentualną wyceną nieruchomości;
• koszty ubezpieczeń;
• koszty produktów dodatkowych, których zakup jest jednym z warunków otrzymania kredytu (np. konto osobiste czy karta kredytowa).

Innymi słowy, planując swój budżet w kontekście spłaty kredytu, musisz wziąć pod uwagę dużo więcej aspektów niż sama kwota, o którą wnioskujesz.

Spłata kredytu hipotecznego — jak to wygląda i jakie są dostępne opcje?

Kredyt zabezpieczony hipoteką to zobowiązanie ratalne, a transze na poczet spłaty reguluje się co miesiąc.

Ratę kredytu hipotecznego tworzą dwie części:

1. Kapitałowa — to część, którą faktycznie pożyczyliśmy od banku;
2. Odsetkowa — to część wynikająca z oprocentowania, czyli zysk kredytodawcy.

Spłaty kredytu hipotecznego możesz dokonać w ratach równych albo malejących — obie formy różnią się proporcjami części kapitałowej i odsetkowej.

• Raty równe oznaczają spłatę na początku trwania umowy kredytowej prawie wyłącznie odsetek i zwiększanie się części kapitałowej kosztem odsetkowej z czasem.
• Raty malejące oznaczają większą (niż w przypadku rat stałych) część kapitałową i naliczanie części odsetkowej w oparciu o zmniejszające się zadłużenie.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego — czy jest możliwa?

W przypadku kredytu hipotecznego zaciąganego po 21 lipca 2017 roku, prawo do wcześniejszej spłaty zobowiązania zapewnia kredytobiorcom ustawa o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku, która mówi o:

• możliwości przedterminowej spłaty kredytu w dowolnym momencie trwania umowy — zarówno częściowo jak i w całości;
• bankowym obowiązku przedstawienia klientowi (na jego wniosek) kalkulacji kosztów wcześniejszej spłaty kredytu i zwrotu, który będzie mu przysługiwał z tego tytułu;
• konieczności oddania konsumentowi, który dokonał wcześniejszej spłaty wszystkich kosztów przypadających za czas, o jaki skróciła się umowa kredytowa;
• braku możliwości pobrania opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu ze zmienną stopą procentową przez bank, jeżeli jest ona dokonana po 3 latach regulowania należności (jeżeli spłata nastąpi wcześniej, bank nie może pobrać więcej niż 3% spłacanej kwoty).

Pod pojęciem wcześniejszej spłaty kredytu kryje się nie tylko uregulowanie pozostałej kwoty w całości, ale także dokonanie nadpłaty kredytu, czyli przelanie na konto banku kwoty wyższej niż wynika to z harmonogramu spłaty zawierającego wysokość miesięcznych rat.

Minimalny wkład własny — ile trzeba mieć wkładu własnego przy kredycie hipotecznym?

Dysponowanie wkładem własnym to jeden z warunków otrzymania kredytu hipotecznego. Żaden bank nie podpisze z Tobą umowy kredytowej zabezpieczonej hipoteką, jeśli nie będziesz posiadał kapitału, który sfinansuje co najmniej 20% kupowanej (lub budowanej) nieruchomości.

Niektóre instytucje dopuszczają 10-procentowy wkład własny, ale wymagają w takiej sytuacji wykupienia przez Ciebie polisy ubezpieczeniowej obejmującej tzw. niski wkład własny. Ewentualnie podwyższają marżę kredytu, co sprawia, że jest on znacznie droższy, niż kiedy zobowiązanie zamiast 90% wartości nieruchomości, pokrywa 80%.

Przykład:

Chcesz kupić mieszkanie warte 399 000 zł. Minimalny wkład własny będzie zatem wynosił 39 900 zł, natomiast rekomendowany (zmieniający warunki kredytu na korzystniejsze) – 79 800 zł.

Warto wiedzieć, że choć gotówka jest najbardziej pożądaną przez banki i deweloperów formą wkładu własnego, można wnieść go także w postaci:

• środków zgromadzonych jako III filar emerytalny;
• innej, odrębnej nieruchomości;
• polisy;
• środków, które znajdują się na książeczce mieszkaniowej.

Czy można zaciągnąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Wkład własny nigdy nie może wynosić mniej niż 10% rynkowej ceny nieruchomości. Całkowity brak wkładu własnego lub jego zbyt niska wartość zdyskwalifikują Cię z możliwości ubiegania się o kredyt hipoteczny. Jeśli nie posiadasz pełnej kwoty w gotówce, możesz jednak poszukać banku, który zaakceptuje wniesienie go w formie innej nieruchomości czy polisy.

Warto jeszcze raz podkreślić, że wybór kredytodawcy należy uzależnić zarówno od swoich możliwości, jak i potrzeb. Celem wykonywanej przez Ciebie analizy ofert i rynku powinno być zaciągnięcie kredytu hipotecznego, który jest szyty idealnie na Twoją miarę. Dla jednej grupy konsumentów priorytetem będzie możliwość pożyczenia środków z jak najniższym wkładem własnym, dla innych — szybkość uzyskania dodatkowej gotówki.

Gdzie najszybciej można uzyskać kredyt hipoteczny?

Choć banki wprowadzają liczne usprawnienia, by zapewnić swoim klientom jak najszybszą obsługę, wciąż istnieją instytucje, które w kwestii rozpatrywania wniosków kredytowych działają bardzo opieszale.

Jeżeli należysz do grona osób, którym zależy na czasie i nie chcesz, by ktoś wykupił Ci wymarzoną nieruchomość sprzed nosa, wiedz, że liderami, jeżeli chodzi o błyskawiczną obsługę klientów, są:

• ING Bank Śląski,
• Bank Citi Handlowy,
• Santander Bank Polska,
• Alior Bank,
• mBank,
• Bank Pekao,
• PKO Bank Polski,
• Millenium Bank

FAQ – Ranking kredytów hipotecznych

Źródła:

[^1]: https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kredyt-hipoteczny-oraz-nadzor-nad-posrednikami-kredytu-18594631/art-4?unitId=art(4)