Podatek od sprzedaży nieruchomości to danina, która w teorii obowiązuje wszystkich podatników, którzy w ostatnim czasie dokonali transakcji sprzedaży niedawno nabytego mieszkania lub domu. W praktyce jednak istnieje grupa osób, która może ten obowiązek pominąć. W jaki sposób? Sprawdźmy.
Czym jest podatek od sprzedaży mieszkania
Konieczność zapłaty podatku nakłada na nas Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z jej zapisami, jeśli dokonasz sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia, powinieneś uiścić stosowną daninę, w wysokości 19 proc. wartości dochodu z odbytej transakcji.
Ciekawostką jest, że podobne zasady funkcjonowały jeszcze do niedawna przy okazji zakupu nieruchomości częściowo finansowanej środkami pochodzącymi z programu Mieszkanie dla Młodych. Nabywcy, którzy zdecydowali się skorzystać z pomocy rządu, zostali zobowiązani do zachowania nieruchomości również przez okres 5 lat.
Podatek od sprzedaży mieszkania naliczany jest jednak niezależnie od sytuacji. To czy zakup nieruchomości nastąpił za gotówkę, przy wykorzystaniu wsparcia rządowego czy też dzięki środkom z kredytu hipotecznego nie ma żadnego znaczenia. Wysokość podatku w każdej sytuacji będzie jednak inna. Zależy to od kwoty, którą uda Ci się zarobić na transakcji, a nie od ceny samej nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania — podatek 2023 ile wynosi?
Podatnik, dla którego wniesienie opłaty jest obowiązkowe, niestety jest zmuszony do samodzielnego wyliczenia wysokości podatku. Jak to zrobić? Możesz po prostu skorzystać z kalkulatora podatkowego, który bez trudu znajdziesz w internecie lub spróbować tradycyjnych sposobów. Do wykonania prawidłowych obliczeń wystarczy, że podasz kilka informacji, takich jak:
- wysokość uzyskanego przychodu z transakcji,
- rok, w którym kupiłeś oraz sprzedałeś nieruchomość,
- koszt uzyskania przychodu — tutaj warto podać wszystkie koszty, które zwiększyły wartość mieszkania np. remont,
- sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych,
- i co ważne — kwotę przychodu, która zostanie spożytkowana na cele mieszkaniowe.
Pamiętaj, że obniżanie wysokości podatku od sprzedanej nieruchomości, poprzez zaniżanie wartość domu lub mieszkania to nie jest dobry pomysł. Zastanawiająco niska kwota z całą pewnością wzbudzi zainteresowanie urzędników. To sprawi, że mogą oni poprosić Cię o przedstawienie dowodów, dlaczego cena nieruchomości nie jest zgodna z ceną rynkową.
Podatek od sprzedaży mieszkania ze spadku
Duże ułatwienie w sprawie podatku od sprzedaży mieszkania ze spadku wprowadziła nowelizacja Ustawy, która miała miejsce w 2019 roku. Od tego czasu, okres wymaganych 5 lat naliczany jest nie od dnia przekazania nieruchomości, ale od daty nabycia jej przez spadkodawcę. To oznacza, że jeśli ten kupił dom minimum 5 lat przed swoją śmiercią, to Ty jako spadkobierca nie musisz już opłacać podatku od sprzedaży nieruchomości spadkowej.
Pamiętaj jednak o tym, że w dalszym ciągu obowiązuje Cię inny podatek, a mianowicie ten wnoszony od spadków i darowizn. Jego wysokość będzie uzależniona od wartości dziedziczonej nieruchomości oraz stopnia bliskości z osobą zmarłą, co zostało określone w tzw. grupach podatkowych.
Podatek od sprzedaży mieszkania po upływie 5 lat — co warto wiedzieć?
Jeśli uda Ci się poczekać ze sprzedażą mieszkania czy domu przez dłuższy czas, obowiązek podatkowy może Cię w ogóle nie dotyczyć. Wystarczy, że transakcja nastąpi minimum 5 lat po dniu, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Musisz jednak zwrócić uwagę na fakt, że dla urzędu ważne jest zakończenie okresu pełnych 5 lat podatkowych, a nie kalendarzowych. Co to oznacza w praktyce?
Jeśli nabyłeś nieruchomość w lutym 2016 roku, to okres 5 lat powinieneś liczyć od początku następnego roku. W tym wypadku będzie to styczeń 2017. Sprzedaży mieszkania, bez konieczności opłacenia podatku będziesz mógł najwcześniej dokonać dopiero po 31 grudnia 2021 roku.
Do kiedy należy zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania?
Zgodnie z prawem, po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości, powinieneś złożyć deklarację PIT-39. W tym dokumencie należy przedstawić:
- dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości oraz praw majątkowych,
- dochody zwolnione z podatku ze względu na ulgę mieszkaniową.
Dochody zwolnione z opodatkowania należy wykazać w zeznaniu bez względu na to, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione, czy też dopiero zostaną. Zgodnie z prawem masz na to 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym uzyskałeś przychód.
Sprzedaż mieszkania — podatek zawsze obowiązkowy?
Jeśli nie chcesz czekać ze sprzedażą nieruchomości, możesz wybrać jeden z poniższych sposobów na całkowite ominięcie obowiązku podatkowego. Wystarczy, że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej, a kwotę, którą otrzymałeś za sprzedaż, wykorzystasz na nowe cele mieszkaniowe. Jakie? Może to być, np.:
- zakup budynku mieszkalnego lub gruntu pod budowę domu,
- budowa lub remont własnego budynku mieszkalnego,
- spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego przed uzyskaniem przychodu z transakcji sprzedaży nieruchomości,
- adaptacja na cele mieszkalne własnego budynku mieszkalnego.
Nawet jeśli ominie Cię obowiązek opłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości, to w dalszym ciągu powinieneś poinformować o transakcji urząd skarbowy. W tym celu złóż deklarację PIT-39 w urzędzie, w którym się rozliczasz.
