Sprzedaż mieszkania z kredytem i hipoteką – jak wygląda?

Jeśli kupiłeś mieszkanie na kredyt hipoteczny, ale z różnych powodów chcesz się go pozbyć, możesz sprzedać je bez większych problemów. Sprzedaż mieszkania z kredytem i hipoteką nie jest skomplikowana, ale wymaga od ciebie dopełnienia kilku formalności. W tym artykule wyjaśnimy ci, jak krok po kroku sprzedać mieszkanie z kredytem i co musisz wiedzieć o tej transakcji.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Tak, możesz sprzedać mieszkanie z kredytem, ponieważ jesteś jego właścicielem i masz prawo nim swobodnie dysponować. Hipoteka, która jest wpisana w księdze wieczystej nieruchomości, nie stanowi przeszkody w sprzedaży, ale oznacza, że bank ma pierwszeństwo w egzekucji swojej wierzytelności z tytułu kredytu. Oznacza to, że jeśli nie spłacisz kredytu, bank może zająć i sprzedać twoje mieszkanie, aby odzyskać swoje pieniądze.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Krok po kroku

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku powinna przebiegać następująco:

1. Wystaw ogłoszenie o sprzedaży i znajdź kupca. Pamiętaj, żeby już na początku poinformować go o tym, że mieszkanie jest obciążone hipoteką. Jest to kwestia uczciwości i wiarygodności.
2. Udaj się do banku, w którym zaciągnięty został kredyt hipoteczny – w celu poinformowania go o zamiarze sprzedaży mieszkania, a także pozyskania zaświadczenia na temat aktualnego zadłużenia z tytułu kredytu wraz z odsetkami. Zapytaj też o warunki wcześniejszej spłaty kredytu i ewentualne opłaty z tym związane.
3. Uzyskaj promesę od banku – czyli dokument, w którym bank deklaruje, że po spłacie kredytu wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Promesa jest ważna przez 30 dni.
4. Spisz umowę przedwstępną z nabywcą – w której ustalasz warunki sprzedaży mieszkania, takie jak cena, termin płatności i przeniesienia własności, sposób rozliczenia się z bankiem itp. Umowę przedwstępną możesz zawrzeć samodzielnie lub przy pomocy notariusza. W umowie powinien znaleźć się zastrzeżenie, że transakcja jest uzależniona od wyrażenia zgody przez bank na wykreślenie hipoteki.
5. Przygotuj dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania – takie jak akt notarialny własności nieruchomości, zaświadczenie o braku zadłużenia wobec wspólnoty mieszkaniowej lub administracji, odpis księgi wieczystej nieruchomości (nie starszy niż 3 miesiące), świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub lokalu oraz dowód osobisty.
6. Spisz umowę sprzedaży mieszkania przed notariuszem – w której potwierdzasz, że otrzymałeś zapłatę za mieszkanie i przenosisz własność nieruchomości na kupującego. W umowie powinna być również klauzula, że kupujący przejmuje odpowiedzialność za spłatę pozostałej części kredytu hipotecznego lub że sprzedający zobowiązuje się do spłaty kredytu z uzyskanej ceny sprzedaży.
7. Spłać kredyt hipoteczny – jeśli umówiłeś się z kupującym, że to ty spłacisz kredyt, musisz to zrobić niezwłocznie po otrzymaniu pieniędzy za mieszkanie. Możesz to zrobić poprzez przelew na rachunek bankowy lub gotówką w placówce banku. Jeśli umówiłeś się z kupującym, że to on spłaci kredyt, musisz mu przekazać zaświadczenie o wysokości zadłużenia i dane do przelewu.
8. Wykreśl hipotekę z księgi wieczystej – po spłacie kredytu hipotecznego, bank powinien wydać ci zaświadczenie o tym fakcie oraz zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Następnie musisz złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Wniosek powinien zawierać dane nieruchomości, dane właściciela i banku oraz załączniki: odpis aktu notarialnego sprzedaży mieszkania, zaświadczenie banku o spłacie kredytu i zgodzie na wykreślenie hipoteki oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej.

Jakie dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania z hipoteką?

Do sprzedaży mieszkania z kredytem i hipoteką potrzebne są następujące dokumenty:

• akt notarialny własności nieruchomości;
• zaświadczenie o braku zadłużenia wobec wspólnoty mieszkaniowej lub administracji;
• odpis księgi wieczystej nieruchomości (nie starszy niż 3 miesiące);
• świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub lokalu;
• dowód osobisty;
• zaświadczenie banku o wysokości zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego;
• promesa banku dotycząca wykreślenia hipoteki;
• umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania (opcjonalnie);
• umowa sprzedaży mieszkania sporządzona przez notariusza;
• zaświadczenie banku o spłacie kredytu hipotecznego i zgodzie na wykreślenie hipoteki;
• wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem we frankach?

Sprzedaż mieszkania z kredytem we frankach nie różni się znacząco od sprzedaży mieszkania z kredytem w złotych. Jedyna różnica polega na tym, że kwota zadłużenia jest uzależniona od kursu waluty obcej i może się zmieniać w czasie. Dlatego ważne jest, aby uzyskać aktualne zaświadczenie banku o wysokości zadłużenia w dniu sprzedaży mieszkania i dokonać rozliczenia na podstawie tego dokumentu.

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem jest opodatkowana?

Sprzedaż mieszkania z kredytem może podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT) oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jednak istnieją pewne warunki i zwolnienia, które mogą cię uchronić przed płaceniem tych podatków lub zmniejszyć ich wysokość.

Podatek dochodowy (PIT) – jeśli sprzedajesz mieszkanie w ciągu 5 lat od jego nabycia, musisz zapłacić podatek dochodowy od uzyskanego dochodu w wysokości 19%. Dochód ten obliczasz jako różnicę między ceną sprzedaży a ceną zakupu mieszkania pomniejszoną o koszty uzyskania przychodu, takie jak prowizja notarialna, opłata sądowa czy prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu. Jednak możesz być zwolniony z tego podatku lub skorzystać z ulgi abolicyjnej, jeśli spełnisz jeden z następujących warunków:

• zamierzasz przeznaczyć całą lub część uzyskanej ceny sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, czyli na zakup, budowę lub remont innego mieszkania lub domu. W takim przypadku musisz to zrobić w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży i przedstawić odpowiednie dokumenty potwierdzające cel wydatkowania pieniędzy;
• posiadasz mieszkanie przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia własności lub użytkowania wieczystego. W takim przypadku nie musisz płacić podatku dochodowego, niezależnie od tego, na co przeznaczysz uzyskane pieniądze;
• posiadasz mieszkanie przez co najmniej 10 lat od dnia nabycia własności lub użytkowania wieczystego. W takim przypadku możesz skorzystać z ulgi abolicyjnej, która polega na tym, że podatek dochodowy jest obliczany tylko od części dochodu przekraczającej 100 tys. zł.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – jeśli kupujący nie korzysta z kredytu hipotecznego na zakup mieszkania, musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości. Podatek ten jest płacony przez kupującego. Jednak kupujący może być zwolniony z tego podatku, jeśli spełni jeden z następujących warunków:

• korzysta z kredytu hipotecznego na zakup mieszkania. W takim przypadku podatek PCC jest zastępowany przez tzw. opłatę skarbową w wysokości 19 zł, która jest płacona przez kupującego;
• kupuje mieszkanie od osoby bliskiej, czyli małżonka, zstępnego, wstępnego, rodzeństwa, pasierba, teścia, synowej lub zięcia. W takim przypadku podatek PCC nie jest pobierany.