Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym wydaje się trudnym zadaniem. Na szczęście wcale tak nie jest. Wystarczy wypełnić kilka dokumentów, dotrzymać paru formalności, a o zamiarze sprzedaży zawiadomić bank. Sprawdźmy, jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku.
Sprzedaż mieszkania z kredytem — czy to trudne?
Nie ma co ukrywać, że w naszym kraju większość nabywanych nieruchomości finansowana jest kredytem hipotecznym. Kawalerki czy niewielkie mieszkania kupowane w niedługim czasie po zakończeniu studiów, mogą jednak okazać się niewystarczające, zwłaszcza jeśli planujemy powiększenie rodziny. Co w takiej sytuacji zrobić z mieszkaniem zakupionym na kredyt? Możemy je sprzedać i postarać się o nowe finansowanie na zakup innego.
Z prawnego i formalnego punktu widzenia, transakcja dotycząca nieruchomości obciążonej hipoteką jest jak najbardziej możliwa. Niestety o jej zamiarze musimy poinformować bank, który wyda nam kilka dokumentów niezbędnych do sfinalizowania transakcji. Te pomogą nam, chociażby określić cenę mieszkania oraz w późniejszym czasie uzyskać zgodę na wpis o wykreśleniu hipoteki.
Sprzedaż mieszkania z kredytem a zgoda banku
Bank jako kredytodawca jest niezwykle ważną stroną w tej transakcji. Najczęściej nie musi on jednak wydawać specjalnej zgody na sprzedaż, chyba że jako kredytobiorcy nie wywiązujemy się wystarczająco dobrze ze swoich obowiązków i np. mamy spore zaległości w spłacie rat. W przeciwnym razie wystarczy, że poinformujemy instytucję o swoim zamiarze, a ta wyda nam stosowne dokumenty potrzebne do zawarcia umowy kupna-sprzedaży takie jak:
- zaświadczenie dotyczące aktualnego salda zadłużenia,
- promesę o wydanie zgody na wykreślenie hipoteki (najczęściej ważna przez 30 dni),
- numer rachunku, który będzie służył do spłaty zobowiązania.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku
Jeśli zdecydujmy się na sprzedaż mieszkania, możemy samodzielnie opublikować ogłoszenie w internecie czy prasie lub też skorzystać z usług pośrednika. Warto już na wstępie dodać informację na temat obciążenia, po to, aby osoba, która się z nami skontaktuje, od razu wiedziała, na co się pisze.
Oczywiście transakcja sprzedaży takiej nieruchomości jest tak samo bezpieczna, jak ta, której zakup nie był finansowy kredytem. Wymaga jednak dopełnienia wielu dodatkowych formalności, o których warto wiedzieć.
Sprzedaż mieszkania krok po kroku
- Wizyta w banku. Zanim wystawimy ogłoszenie, powinniśmy poinformować bank o zamiarze sprzedaży.
- Opublikowanie ogłoszenia i znalezienie kupca.
- Ponowny kontakt z bankiem w celu pozyskania promesy o wykreśleniu hipoteki oraz zaświadczenia o wysokości zadłużenia.
- Spisanie notarialnej umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości. Możemy też spisać ją w formie tradycyjnej umowy pisemnej bez obecności urzędnika, jednak pierwsza opcja jest zdecydowanie bezpieczniejsza dla obu stron transakcji.
- Podpisanie finalnej umowy w formie aktu notarialnego.
- Przelew środków. Kupujący powinien przelać odpowiednią część do banku, a pozostałą na konto indywidualne sprzedawcy.
- Uzyskanie listu mazalnego i złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki z nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem — wymagane dokumenty
Jak już wspomnieliśmy, sprzedaż domu lub mieszkania obciążonego kredytem wymaga dopełnienia kilku ponadprogramowych formalności. Przede wszystkim powinniśmy uzyskać od banku promesę oraz zaświadczenie o stanie zadłużenia. W dokumencie powinny zostać zawarte następujące informacje:
- wysokość kredytu (wraz z odsetkami, prowizjami i opłatami),
- aktualne saldo zadłużenia,
- dane kredytobiorcy;
- numer konta, na które należy wpłacić wartość wierzytelności po zakupie,
- termin spłaty kredytu,
- zgoda na jednorazową (wcześniejszą) spłatę zadłużenia.
Dokumenty te będą niezbędne już podczas zawierania umowy przedwstępnej. Formalności, których należy dopełnić, sprzedając mieszkanie obciążone hipoteką, to przede wszystkim zawarcie notarialnej umowy sprzedaży. Tutaj powinniśmy również przygotować kilka dodatkowych dokumentów wymaganych przy zbyciu nieruchomości z rynku wtórnego między innymi:
- numer księgi wieczystej,
- akt własności mieszkania,
- zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich mieszkających osób,
- zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami czynszowymi wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.
Po podpisaniu umowy i dokonaniu płatności, sprzedający powinien również załatwić kwestię wykreślenia hipoteki z ksiąg wieczystych.
Sprzedaż mieszkania, a podatek dochodowy
Sprzedając mieszkanie z rynku wtórnego, musimy pamiętać o tym, że jeśli transakcja następuje w ciągu 5 lat od daty zakupu, to zostaniemy objęci obowiązkowym podatkiem od sprzedaży nieruchomości w wysokości 19%. Na szczęście opłaty tej możemy uniknąć, jeśli spełnimy kilka warunków, np. przeznaczymy środki na spłatę istniejącego kredytu hipotecznego.
Sprzedaż mieszkania z walutowym kredytem hipotecznym
Aktualnie, zgodnie z Rekomendacją S, banki udzielają zobowiązań kredytowych tylko w takiej walucie, w której osiągane są dochody. Jednak jeszcze kilkanaście lat temu, dużą popularnością cieszyły się, chociażby kredyty we frankach czy euro.
Decydując się na sprzedaż nieruchomości finansowej kredytem walutowym, powinniśmy udać się do banku, który przeliczy zadłużenie po aktualnym kursie waluty. Kredytobiorca może też spłacić zobowiązanie bezpośrednio w walucie, w której zostało ono udzielone. W związku z dużym wahaniem walut musimy się jednak nastawić na to, że cena sprzedaży może nie pokryć całości zadłużenia.
Czy opłaca się sprzedać mieszkanie z kredytem?
O tym, czy sprzedaż nieruchomości będzie dla nas opłacalna, decyduje przede wszystkim cena, po której ją kupiliśmy oraz ta, po której ją sprzedajemy. Nierzadko bywa tak, że mieszkanie zyskuje na wartości w związku z rozwijającą się infrastrukturą (remontem dróg, dostępnością szkół czy sklepów). Swego czasu wielu Polaków korzystało też z wielu rządowych programów takich jak np.: Mieszkanie dla Młodych, które pokrywały wymagany wkład własny. W takiej sytuacji, przy umowach kredytowych zawieranych w polskiej walucie, sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest zdecydowanie opłacalna.
Nieco inaczej może jednak wyglądać przypadek zadłużenia walutowego. Przeliczenie wartości zadłużenia na złotówki może sprawić, że cena mieszkania będzie niższa niż wysokość kredytu do spłaty. W takiej sytuacji warto dobrze zastanowić się nad tym, czy faktycznie musimy sprzedawać daną nieruchomość.
