Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego pozwala nam szybciej pozbyć się wieloletniego zobowiązania. Dzięki czemu nasz domowy budżet ma szansę odżyć na nowo, a my w końcu poczujemy wyraźną ulgę. Niestety wcześniejsza spłata, może też wiązać się z dużymi konsekwencjami, które w niektórych sytuacjach nie będą dla nas opłacalne. O czym mowa?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego — co na ten temat mówi prawo?

Kredytobiorców, którzy zdecydowali się na wzięcie kredytu hipotecznego po 2017 roku, obowiązują zapisy Ustawy o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku. Zgodnie z dokumentem, osoba zadłużona może dokonać przedterminowej spłaty zobowiązania (w całości lub części) i odzyskać pieniądze za odsetki naliczane za okres, o który została skrócona umowa.

Zgodnie z Ustawą, banki nie mogą pobierać opłat za przedterminową spłatę od kredytobiorców, którzy przez 3 lata regularnie spłacali raty kredytu ze zmienną stopą procentową. Nieco inaczej wygląda temat zobowiązań ze stałą stopą. W tym wypadku kredytobiorca ma prawo naliczyć opłatę za wcześniejszą spłatę przez cały okres, w którym obowiązuje stałe oprocentowanie.

Co mają jednak zrobić osoby, które podpisały umowę z bankiem przed wejściem w życie zmienionej wersji Ustawy? Niestety w tej sytuacji, warunki przedterminowej spłaty regulują zapisy umowy kredytowej.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego — czy to się opłaca?

Jeśli udało nam się zgromadzić nieco dodatkowych środków, warto pomyśleć o wcześniejszej spłacie posiadanych zobowiązań. Jedną z najczęściej wybieranych możliwości jest nadpłata, która może zmniejszyć wysokość miesięcznej raty lub skrócić okres spłaty. Kredytobiorcy mogą też w całości spłacić zobowiązanie i raz na zawsze pozbyć się kredytu. Czy to się jednak opłaca?

Wraz z pozbyciem się długoletniego zobowiązania, z naszej głowy spada ciężar, który co miesiąc dawał o sobie znać. Modyfikacja domowego budżetu oraz dodatkowe zlecenia i praca po godzinach nie będzie już potrzebna. Jakie jeszcze korzyści niesie ze sobą przedterminowe pozbycie się długu?

• Poprawa zdolności kredytowej — regularna i terminowa spłata zobowiązań ma duży wpływ na naszą zdolność kredytową. Posiadane zobowiązania mogą ją jednak skutecznie obniżyć i sprawić, że w razie potrzeby nie będziemy mogli liczyć nawet na szybką pożyczkę. Oddanie całego długu przed terminem z pewnością poprawi naszą sytuację.
• Poczucie „mieszkania na swoim” – z dniem spłaty kredytu hipotecznego, bank przestaje być właścicielem naszego mieszkania lub domu.
• Możliwość wykorzystania nieruchomości jako wkład własny do kolejnego zobowiązania.
• Obniżenie miesięcznych kosztów, dzięki czemu możemy pozwolić sobie na więcej przyjemności lub też odłożyć zaoszczędzone środki, tworząc własną poduszkę finansową.

Zanim zdecydujemy się na wcześniejszą spłatę zobowiązania, warto wziąć pod uwagę fakt, że taka operacja prawdopodobnie będzie opłacalna dopiero po trzech latach od daty uruchomienia kredytu. W przeciwnym razie koszt odzyskanych odsetek może być niższy od wartości obowiązkowej prowizji, którą przyjdzie nam zapłacić.

Jeśli chcesz sprawdzić ile jesteś w stanie oszczędzić na nadpłacie kredytu sprawdź nasz kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego.

W jakich sytuacjach nie warto wcześniej spłacać kredytu?

Najczęściej okres pierwszych trzech lat nie jest najlepszym momentem na wcześniejszą spłatę zobowiązania. Banki za taką operację pobierają bowiem dodatkowe opłaty najczęściej w postaci:

• 3 proc. liczonych od kwoty spłaty kredytu w pierwszym roku,
• 2 proc. liczonych od kwoty spłaty kredytu w drugim roku,
• 1 proc. liczonego od kwoty spłaty kredytu w trzecim roku. 

Co więcej, zgodnie z zapisami umowy, bank w tym czasie może nałożyć na nas dodatkową prowizję. Jeśli więc planujemy pozbyć się zobowiązania przed terminem, sprawdźmy, czy nam się to w ogóle opłaca. W niektórych sytuacjach warto nawet poprosić o pomoc specjalistę, np. doradcę kredytowego.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a odsetki

Jedną z korzyści wcześniejszej spłaty terminu jest możliwość otrzymania zwrotu części poniesionych kosztów. Zgodnie z Ustawą, w przypadku przedterminowej spłaty, obniżeniu ulega całkowity koszt kredytu. Odejmuje się od niego odsetki oraz inne koszty, przypadające za okres, o który skrócono umowę.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a zwrot prowizji

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego stanowi wynagrodzenie banku i wynosi określony procent od kwoty kredytu. O ile w przypadku odsetek, ich proporcjonalny zwrot nie budzi wątpliwości, o tyle koszty początkowe związane z uruchomieniem zobowiązania — już tak.

Pomocny w tej kwestii może okazać się wyrok TSUE, który został wydany w połowie września 2020 roku. Zgodnie z jego treścią, osoby, spłacające zobowiązanie przed czasem powinny otrzymać proporcjonalny zwrot poniesionych kosztów kredytowych takich jak: ubezpieczenie, opłata administracyjna czy właśnie prowizja.

Jak krok po kroku spłacić kredyt przed terminem

Stało się, podjęliśmy decyzję o wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego. Aby plany stały się faktem, musimy jednak wykonać kilka prostych kroków.

• Krok 1. Złożyć wniosek do banku o przekazanie informacji o kosztach przedterminowej spłaty kredytu. Zgodnie z Ustawą, kredytodawca ma na to 7 dni roboczych.
• Krok 2. Skontaktować się z bankiem po to, aby upewnić się, kiedy możemy taką operację wykonać (np. najpóźniej na 3 dni przed dniem terminu płatności raty itd.).
• Krok 3. Złożyć dyspozycję dotyczącą kwoty pozostałej do spłaty (w przypadku nadpłaty kredytu).
• Krok 4. Przekazać wniosek do banku.
• Krok 5. Sprawdzić, czy możemy skorzystać ze zwrotu ubezpieczenia oraz innych poniesionych kosztów.

Wniosek o wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego — jak napisać?

Wiele banków posiada gotowy formularz, który należy jedynie wypełnić. Dokument najczęściej zawiera prośbę o podanie danych osobowych oraz numer rachunku, z którego ma zostać pobrana kwota potrzebna na spłatę. W przypadku jedynie częściowej spłaty zadłużenia, w formularzu powinniśmy również podać dyspozycję na temat celu przekazana środków. Najczęściej może ona zmniejszyć wysokość kolejnych rat lub też skrócić cały okres kredytowania.

Wcześniejsza spłata kredytu a program Mieszkanie dla Młodych

Dopłata z programu MDM dotyczyła dofinansowania zakupu mieszkań z rynku pierwotnego. Środki, które trafiły do beneficjentów miały im pomóc w otrzymaniu kredytu i nabyciu pierwszego mieszkania. Program, chociaż regulował kwestie związane z kredytem hipotecznym (wymogiem był kredyt udzielony w polskiej walucie na minimum 15 lat) to w żaden sposób nie ingerował w umowę zawartą pomiędzy bankiem a kredytobiorcą.

Zagadaniem, o którym warto wspomnieć, jest jednak nowelizacja Ustawy MDM, która miała miejsce 1 września 2015 roku. Wtedy zostały wprowadzone ograniczenia w zakresie wcześniejszej spłaty kredytu. Okres ten dotyczył pięciu lat liczonych od daty wydania aktu notarialnego.

Co to oznaczało w praktyce? W sytuacji, gdy nabywca nieruchomości w czasie pięciu lat od dnia otrzymania aktu, dokonał wcześniejszej spłaty kredytu w całości lub w części, która przekraczała wysokość udzielonego dofinansowania, to zgodnie z prawem powinien zwrócić określoną część wsparcia do Funduszu Dopłat.